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Wer kauft die Schloßallee?

Erst trennt sich Dresden von den städtischen Wohnungen, nun Karstadt Quelle von den Warenhausimmobilien - kann denn im kommunalen Bereich falsch sein, was von ausgemachten Wirtschaftsprofis für richtig gehalten wird?

 

Überlegungen zu der komplexen Thematik

Wie man einen Ausstieg plant ...


Egon W. Kreutzer
28. März 2006

 

Die folgende Geschichte enthält Elemente der aktuellen Geschehnisse um den Karstadt-Quelle-Konzern. Das ist kein Zufall, waren es doch die Berichte über den Verkauf der Karstadt-Immobilien, die den Anstoß gaben, über Sinn und Zweck solcher Geschäfte nachzudenken. Die hier geäußerten Gedanken sind jedoch rein spekulativ und frei erfunden. Eine eventuelle Übereinstimmung mit tatsächlichen Motiven, Beteiligungsverhältnissen, Firmenkonstruktionen, Geschehnisabfolgen und anderen Details wäre rein zufällig.

 

Stellen Sie sich einfach einmal vor, Sie seien reich.

So richtig großkotzreich, wie irgendein beliebiger Euro- oder Dollarmilliardär auf diesem Globus.

Da werden Sie doch auch sofort nervös und sorgen sich darum, dass Sie Ihr Vermögen stets richtig zusammenhalten, dass da nichts verloren geht, oder einfach nur den Bach runter. Kaum stellen Sie sich das ein paar Minuten lang vor, schon fällt Ihnen ein, dass es durchaus möglich wäre, dass Sie oder Ihre Vorfahren vor vielen Jahren, als die Bevölkerung noch Geld zum Ausgeben hatte, eine Gesellschaft gegründet haben könnten, die Kaufhäuser gebaut hat, um dieses schöne Geld umgehend wieder einzusammeln.

Sie erkundigen sich besorgt bei Ihrem Privatsekretär, der fragt sich quer durchs Imperium und meldet am übernächsten Tag, dass es bedauerlicherweise tatsächlich eine solche Situation gäbe, eine richtig schön große Kaufhausgesellschaft, der es ziemlich schlecht geht, mit vielen großen, eigenen Häusern an den besten Plätzen der größten Städte, bloß alle völlig unnütz, weil die nicht wirklich Ihnen gehören, sondern der Kaufhausgesellschaft.

Ihnen gehören leider nur die Aktien der Kaufhausgesellschaft - und die werden immer weniger wert, weil die Leute immer weniger Geld zum Ausgeben haben und folglich auch immer weniger Geld zum Einnehmen an die Kaufhauskassen kommt, was ganz schön auf die Gewinne drückt.

Na, was fällt Ihnen dazu ein? Ganz klar: Personalabbau!

Leute rausschmeißen, so viele wie möglich und so schnell wie möglich - denn, das wissen Sie genau, je weniger Leute man mitschleppen muss, desto mehr bleibt von den Einnahmen hängen, desto schöner sehen die Gewinne aus und desto höher steigen die Aktienkurse.

Sie schicken also Ihren Privatsekretär los, damit der dem Vorstand der Kaufhausgesellschaft beibringt, dass schnellstmöglich so viele Leute wie möglich entlassen werden müssen, damit die Gewinne wieder stimmen.

Kaum sind zwei Tage um, meldet Ihr Privatsekretär, dass die Idee mit den Entlassungen gar nicht so schlecht sei, man könne damit viel Geld sparen, aber leider hätte das der Vorstand Ihrer Kaufhausgesellschaft auch schon bemerkt und alles entlassen, was nicht niet- und nagelfest war, stünde folglich schon jetzt mit weit weniger Personal da, als eigentlich gebraucht würde und könne dieses Spiel kaum noch weiter treiben, ohne den völligen Zusammenbruch des Geschäftsbetriebes zu provozieren.

Zigtausend Stellen sind gestrichen worden, sagt Ihr Privatsekretär und zeigt Ihnen triumphierend die Zeitungssauschnitte aus den letzten drei Jahren, die bestätigen, dass ein tüchtiger Vorstand dem Unternehmen erst eine Schlankheitskur und dann ein Fitnesstraining verordnet hat, und dass das von einer renommierten Beratungsfirma entwickelte Programm "Husch-husch-und-kusch!" auch vom Betriebsrat trotz einiger Bedenken mitgetragen wurde, um die drohend an die Wand gemalte Insolvenz abzuwenden. Das sei gottseidank gelungen, denn sonst wären die wirklich schönen Immobilien in die Hände von Gläubigerheuschrecken und die Aktien an den Börsen ins Bodenlose gefallen.

So schnell kann's gehen - wie gewonnen, so zerronnen,
denken Sie, und fangen bitterlich an zu weinen, weil Sie sich eben nur vorstellen, ein ganz großkotzig Reicher zu sein, aber keine Ahnung haben, was in dem wirklich vorgeht.

Wenn ich so ein ganz großkotzig Reicher wäre, der vor vielen, vielen Jahren ein paar Millionen auf den Tisch gelegt hat, damit ihm Vorstände und Belegschaften mit ihrer Arbeit Milliarden daraus machen, dann hätte ich schon ein paar Ideen, was jetzt zu tun wäre.

Schließlich weiß ich, dass man heutzutage, schon wenn man in ein Investment hineingeht, genau geplant haben muss, bei welcher Gelegenheit und zu welchem Termin man wieder aussteigt.

Ich ginge also ruhig und gelassen, vielleicht sogar ein bisschen gelangweilt zum Ausgang, nicht anders als Sie nach einem Kinobesuch, wenn der Abspann mit viel Musik über die Leinwand fließt. So muss eben jeder wissen, wann es Zeit ist, zu gehen.

Der Investmentbanker sagt übrigens nicht Ausgang, sondern "EXIT", wenn ein Geschäft gelaufen ist, und der Metzger (der mit dem langen Messer und der roten Schürze, nicht der von den Grünen) sagt, dass die Kuh geschlachtet werden muss, wenn sie keine Milch mehr gibt, und der bäuerliche Betriebsberater ergänzt, dass sie vorher aber wirklich nach allen Regeln der Kunst abgemolken werden muss.

Als richtig großkotzig Reicher hätte ich also a) vorgesorgt, und b) zum richtigen Zeitpunkt ein bisschen herumtelefoniert, hätte eine Aufsichtsratssitzung einberufen und beschließen lassen, dass der Vorstand die wertvollen Häuser und Grundstücke der Kaufhausgesellschaft zu verkaufen hat. Natürlich wüsste ich auch schon genau an wen, nämlich an mich selbst - und damit das funktioniert, hätte ich mir von Investmentbankern und internationalen Steuerrechtsexperten einen Plan dazu machen lassen. Ungefähr so:

Weil die Immobilien (ich habe ja vorgesorgt und unmittelbar reagiert, als Hans Eichel und Gerhard Schröder die richtigen Gesetze gemacht haben) schon vor Jahren in eine deutsche Beteiligungsgesellschaft ausgelagert worden sind, kann meine Kaufhausgesellschaft ihren 100-Prozent-Anteil verkaufen, ohne den Veräußerungsgewinn versteuern zu müssen. Da geht mir also schon mal nichts verloren.

Um neben meinem Verkäufer auch den passenden Käufer ins Feld schicken zu können, gründe ich - gemeinsam mit Freunden - in den USA einen Fonds. Der leiht sich das Geld für den Kauf zunächst einmal zu 100 Prozent von einem Bankenkonsortium, was von den Sicherheiten her kein Problem ist, weil ich den Deal so eingefädelt habe, dass die Immobilien - auch im Paket - immer noch gut das Doppelte des vereinbarten Kaufpreises wert sind.

Weil ich es war, der den Vorstand meiner Kaufhausgesellschaft dazu bewegt hat, meinem Fonds beim Kaufpreis deutlich entgegen zu kommen, lasse ich mir von meinem Fonds zunächst einmal rund ein Drittel der Fondsanteile ohne weitere Gegenleistung in mein persönliches Eigentum übertragen.

Meine Kaufhausgesellschaft verpflichte ich, aus dem ihr zustehenden Verkaufserlös immerhin 49 Prozent der Fondsanteile zu kaufen, wofür sie allerdings deutlich mehr als die Hälfte des Kaufpreises selbst aufzubringen hat, weil sie die Anteile natürlich nur zum Ausgabepreis des Fonds, nicht zu dem von ihr vorher geforderten Verkaufspreis erwerben kann. Außerdem ist sichergestellt, dass die Kaufhausgesellschaft mit ihren 49 Prozent absolut nichts mehr dreinreden kann, wenn Entscheidungen getroffen werden müssen, die ihre Häuser betreffen.

Die verbleibenden 18 Prozent der Fondsanteile werden von der Investmentbank, die den Fonds betreut, so teuer an das Publikum verkauft, dass nicht nur die noch offenen Teile Kaufpreises finanziert werden, sondern darüberhinaus ein sehr schöner Überschuss erwirtschaftet wird. Das ist derzeit nicht weiter schwer, weil sich das internationale Publikum geradezu darum reißt, sein immer wertloser werdendes Papiergeld gegen deutsche Immobilien in den besten Innenstadtlagen eintauschen zu dürfen.

(... und wer mitgerechnet hat, weiß, dass ich an den dabei erzielten Überschüssen mit gut 80 Prozent beteiligt bin.)

So würde ich das einfädeln. Ich bin ja schließlich nicht blöd.

Und falls der Vorstand lieber weiter billig in den eigenen Häusern arbeiten möchte, die von der eigenen Tochtergesellschaft gegen eine konzerninterne kalkulatorische Miete vermietet werden, statt in echten Mietimmobilien, deren Mietkosten nicht "intern-kalkulatorisch", sondern extern und regelmäßig in harter Währung fällig sind, dann würde ich ihm sagen, er möge sich daran erinnern, dass es auch unter Seinesgleichen in den höchstbezahlten Angestelltenrängen nicht anders zugeht, wie da, wo sich die Arbeitslosen um die Ein-Euro-Jobs streiten, dass sich also mit Leichtigkeit ein anderer finden ließe - aber bevor ich mich wieder einmal so richtig in Rage geredet hätte, fiele mir wahrscheinlich doch noch ein, dass ich "den anderen Vorstand" ja schon eine ganze Weile habe, und dass der ganz gut funktioniert, und dass es von daher ganz gewiss keine Probleme gibt.

Bumms, am nächsten Tag sind die Häuser verkauft.

Von nun an kann die Kaufhausgesellschaft Geschäfte machen, so schlecht sie will, es hilft alles nichts, zuerst muss die Miete bezahlt werden - und wenn sie die nicht mehr bezahlen kann, dann muss sie raus, aus den Häusern, die Kaufhausgesellschaft. Dass sie, die Kaufhausgesellschaft, eine Beteiligung an dem Fonds hält, der die Häuser vermietet, ist, weil die Mehrheit bei den anderen Fondsbeteiligten liegt, nur eine rein kosmetische Feinheit, die dem heimischen Publikum ein gewisses Restvertrauen in meine Kaufhausgesellschaft einflößen soll, die nun - weil sie keine werthaltigen Objekte mehr besitzt, tatsächlich also ärmer geworden ist - plötzlich wieder über mehr Eigenkapital verfügt. Auch das ist nur eine kosmetische Feinheit, die sich aus dem deutschen Bilanz- und Steuerrecht so ergibt.

Mein Kaufhausgesellschaftsvorstand muss jetzt allen seinen noch verbliebenen Mitarbeitern natürlich umso eindringlicher erzählen, wie schwierig die wirtschaftliche Lage ist, und dass gespart werden muss, wo es nur geht, und wenn die dann freiwillig jede Woche noch ein paar Stunden länger arbeiten, und das ganz umsonst, wenn sie auch noch auf die letzten Reste von Weihnachts- und Urlaubsgeld verzichten, und wenn die verunsicherten Verkäuferinnen, statt sechs Wochen lang einen sündhaft teuren Mutterschaftsurlaub zu beanspruchen, wie viele berufstätige Frauen in anderen Unternehmen auch, lieber übers Wochenende schnell und preiswert in Amsterdam abtreiben - nur damit ihre Arbeitsplätze erhalten bleiben,
dann muss
ich mich doch nicht darüber aufregen.

Schließlich wird das alles dazu führen, dass meine Kaufhausgesellschaft im nächsten Geschäftsjahr trotz allem noch einen Gewinn ausweist, und dass die Aktienkurse nach dem Immobilienverkauf nicht in den Keller purzeln, sondern sogar noch ein Stückchen steigen, nicht zuletzt auch deshalb, weil alle Experten und alle Politiker der großen Koalition, ohne dass mich das einen Cent kostet, freiwillig und unentgeltlich alles tun, um auch noch die letzten sozialversicherungspflichtig Beschäftigten im Lande davon überzeugen, dass sie Aktien kaufen müssen, wenn sie als Rentner überhaupt noch etwas zum Beißen haben wollen.

Mit ein bisschen Glück kann ich dann meine Kaufhausgesellschaftsaktien zum Höchstkurs verkaufen, bevor ich im Fonds dafür stimme, die Mieten für den Kaufhauskonzern, der dann überwiegend irgendwelchen Kleinaktionären gehört, kräftig anzuheben und den Fondsmanager ermächtige, für ausstehende Mieten statt Cash auch die Rückgabe von Fondsanteilen zu akzeptieren. Bleibt allenfalls noch, dem Vorstand des Kaufhauskonzerns zu erklären, wenn er unfähig sei, ausreichende Erträge zu generieren, möge er ruhig Insolvenz anmelden - ich sei endgültig raus und denke nicht im Traum daran, weiteres Kapital in seinen maroden Konzern zu stecken.

 

Klar, ich weiß, ein guter Vorstand könnte es vielleicht schaffen, so eine Kaufhausgesellschaft - auch in einem schrumpfenden Markt, auch unter starkem Preisdruck, auch bei hohen Mietlasten - noch viele Jahre über Wasser zu halten. Aber das wird ein guter Vorstand nur auf sich nehmen, solange er davon überzeugt ist, dass die Kuh, die er melken soll, noch lebt ...


 

Schlussbemerkung

Sie sehen also, dass es für die Beurteilung einer Immobilientransaktion schon sehr darauf ankommt, wer was wann und warum an wen verkauft. Die freie und globale Marktwirtschaft sorgt unbarmherzig dafür, dass die Großen und Starken bekommen, was sie wollen; ganz egal ob sie nun Käufer oder Verkäufer, oder gleich beides auf einmal sind.

 

 

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* 1949 im
oberfränkischen Neustadt bei Coburg



Egon W. Kreutzer
der Verfasser dieses Artikels
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