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Dresden verkauft sich

Kommentar zum irreführenden Entschuldungs-Hurra
aus der sächsischen Landeshauptstadt


Egon W. Kreutzer
10. März 2006

 

48.000 Wohnungen und 1.300 Gewerbeeinheiten gehören in Kürze US-amerikanischen Spekulanten, weil es 40 Dresdner Stadträte - und das war die Mehrheit - so beschlossen haben.

Der von den Medien angezettelte Jubel darüber, dass Dresden nun als erste deutsche Großstadt schuldenfrei sei, will glauben machen, da sei nun die gute Fee gekommen, hätte den Stadtvätern einen Wunsch frei gegeben, und die hätten klug und weise die bestmögliche Wahl getroffen und mit einer einzigen Entscheidung nichts anderes getan, als drückende 1,459 Millliarden Euro Schulden in 241Millionen Guthaben zu verwandeln.


Aber da war nirgends eine gute Fee. Ganz im Gegenteil.

Nur eine US-amerikanische Investmentgesellschaft - so eine Art Heuschrecke, also.


Um das eigentliche Fiasko deutlich zu machen, muss man die Dinge, die hier unverantwortlich vermengt werden, getrennt betrachten.

 

Da ist zunächst der Sachverhalt des Verkaufs einer Wohnungsgesellschaft.

Was geschieht da wirklich?
Die US-Investmentgesellschaft Fortress transferiert wertlose Dollars aus der zur Kriegsfinanzierung ratternden Notenpresse der USA nach Europa und tauscht die Papierfetzchen gegen Grund und Boden, Wohnhäuser und Gewerbeimmobilien ein.
(Da weiß man, was man hat.)

Außerdem wird Fortress mit den Wohnungen innerhalb kürzester Zeit größtmögliche Gewinne einfahren. Dazu gibt es die stets funktionierende Doppelstrategie, mit Mieterhöhungen die laufenden Einnahmen zu steigern und auf Grund der gestiegenen Mieten einen höheren Verkehrswert der Immobilien zu erzielen, was den Wert des Fondsvermögens steigert, die Kurse in die Höhe treibt und über viele Jahre reizvolle Verkaufserlöse von frisch auftgeteilten Eigentumswohnungen ermöglicht. Dies alles wird noch lukrativer für den Aufkäufer, wenn die Wohnungen - wie es den Anschein hat - weit unterhalb des regulären Verkehrswertes über den Tisch gegangen sind.

Dresdens Stadtrat hat also einer US-Heuschrecke die Möglichkeit eröffnet, Profite zu erzielen. Ist das ein Grund, sich als Retter der Stadt feiern zu lassen?

Rechnen wir nach:

Ein Blick in die aktuellen Dresdner Wohnungsangebote zeigt, dass die vorherrschende Wohnungsgröße bei ca. 65 m² liegt und dass dafür durchschnittlich knapp über 5 Euro Kaltmiete monatlich erzielt werden.

Weil die WoBa aus der Sanierung noch über 700 Millionen Euro Schulden mit sich herumschleppt, woraus man schließen kann, dass in den letzten Jahren pro Wohnung rund 15.000 Euro in Sanierung und Renovierung investiert wurden, wird die durchschnittliche Kaltmiete im WoBa-Bestand nicht viel niedriger liegen. Setzen wir eine durchschnittliche Wohnungsgröße von 65 m² und eine durchschnittliche Miete von 4,50 Euro pro m² an, dann konnte die WoBa mit jährlichen Mieteinnahmen von 168 Millionen Euro rechnen. Wenn die 1.300 Gewerbeobjekte mit monatlich durchschnittlich nur 500 Euro Kaltmiete angesetzt werden, kommen noch einmal knapp 8 Millionen dazu - und wenn man das addiert,

dann liegen wir bei 176 Millionen jährlicher Mieteinnahmen, die jetzt schon zu erzielen sein sollten.


Weil ich die wirklichen Zahlen nicht kenne, biete ich für die weiteren Überlegungen ein worst-case Szenario an:

Schlimmstenfalls ist bei der Annahme von

Die WoBa hat folglich also bestens verdient.


Die 718 Millionen Schulden dürften maximal mit 5,5 Prozent verzinst sein, was eine jährliche Belastung von 40 Millionen ausmacht, so dass - nach Zinsen - jährlich mindestens 60 Millionen Reingewinn erwirtschaftet wurden.

Für Fortress bedeuten 100 Millionen Erträge aus der Vermietung bei einem Kapitaleinsatz von 1,7 Milliarden eine anfängliche Rendite von fast 6 Prozent, der Kaufpreis entspricht also nur der 17-fachen Jahresmiete - und das ist für überwiegend Wohnimmobilien eine fantastische Relation. Der Kleinanleger müsste das Doppelte hinlegen.

Da hilft es nichts, zu behaupten, dass niemand da war, der mehr geboten hätte - die Wohnungen wurden deutlich unter Preis verkauft - oder anders ausgedrückt, von den 48.000 Wohnungen haben die Amis höchstens 30.000 bezahlt, den Rest hat der Dresdner Stadtrat großzügig verschenkt.

 

Nun zum zweiten, eigentlich unabhängigen Sachverhalt,
der Sanierung des städtischen Haushalts.


741 Millionen Euro war der zuletzt erreichte Schuldenstand. Und das, obwohl die WoBa jährlich mindestens 60 Millionen Euro Gewinn zur Finanzierung der kommunalen Aufgaben eingebracht hat. In den Jahren 2004 und 2005 waren zur Deckung von Fehlbeträgen jeweils rund 42 Millionen eingestellt. Da die Mieteinnahmen von mindestens 60 Millionen wegfallen, fehlen der Stadt also künftig 100 Millionen pro Jahr. Weil die Stadt nun aber selbst schuldenfrei ist, kann sie bisher für Zinszahlungen aufgewandte Gelder verwenden, um Deckungslücken zu schließen, doch: Die Zinsen für das Planjahr 2005 waren mit lediglich 44,7 Millionen veranschlagt.


Fazit, im Haushalt der Stadt Dresden fallen jährliche Aufwendungen von 45 Millionen und jährliche Einnahmen von mindestens 60 Millionen weg.


Was bleibt, ist eine zusätzliche Haushaltslücke von jährlich 15 Millionen.

 


Das ist das, was Dresden unmittelbar betrifft.

 

Spitze!

 

Die Verramschung von Wohnraum an ausländische Spekulanten hat aber noch weitere Folgen, die gerne vollständig übersehen werden:


Da ist nämlich die Sache mit dem Geld.


"Taler, Taler, du musst wandern, von der einen Hand zu andern ..." heißt es in einem alten Volkslied.
Wenn Geld von A eingenommen und an B weitergeben wird, kann der damit bei C einkaufen, der wiederum kann damit D bezahlen und der kauft möglicherweise schon wieder bei A ein.
Dieses Kreislaufbeispiel ist stark vereinfacht, es ist in unserem Giralgeld-System sogar falsch, aber es zeigt trotzdem, dass es gut ist, wenn derjenige, der Geld ausgibt - in unserem Fall der Mieter - und derjenige, der Geld einnimmt - in unserem Fall die Stadt Dresden - insgesamt eng miteinander verflochten sind, so dass die Kaufkraft da bleibt, wo sie entstanden ist.


Die 100 bis 170 Millionen Mieteinnahmen aus den 48.000 Dresdner Wohnungen und 1.300 Dresdner Gewerbeeinheiten bleiben künftig nicht mehr in Dresden.
Der Stadtkämmerer wird keinen Dresdner Arbeiter von den Dresdner Mieteinnahmen mehr bezahlen können - dafür wird sich künftig irgendwo in Dallas eine Öltussi ein Brillantcollier zusätzlich um den faltigen Hals hängen, wird sich ein Yuppi in Boston eine schickes Appartement kaufen und ein paar clevere Investmentbanker dürfen sich auf ihre Erfolgsbeteiligung aus dem gigantischen Dresden-Deal freuen.

 

Und noch einen Aspekt hat die Sache mit dem Geld:

Die bereits herrschende Geldknappheit wird erneut durch den Tilgungswahn unserer Finanzpolitiker verschärft. Es wird Kaufkraft vom Markt genommen, die nur wieder gewonnen werden kann, wenn sich jemand findet, der sich in gleicher Höhe neu verschuldet.

Weil Dresden auf einen Schlag alle Schulden tilgen will, verschwinden auf einen Schlag 1,5 Milliarden Euro vollständig und rückstandsfrei aus der Welt.

Das mag für diejenigen, die sich bisher nicht mit der Beschaffenheit unseres Geldes befasst haben, völlig unmöglich erscheinen. Viele glauben einfach, wenn ich Schulden tilge, dann habe ich das Geld nicht mehr, dafür hat es aber doch die Bank ...


Doch diese Idee ist leider falsch.


Die Bank hatte das Geld nicht, als sie es verliehen hat - sie hat es aus dem Nichts geschaffen in dem sie gleichzeitig eine Schuld und ein Guthaben in ihre Bücher geschrieben hat. Bilanz ausgeglichen. Fertig.

Wird das Guthaben vom Schuldner ausgegeben - und dafür hat er sich ja verschuldet, bleibt auf seinem Kreditkonto die Schuld übrig.
Kommt das Geld als Tilgung zurück, verschwinden der Kredit und das Geld wieder im Nichts.

Dazu gibt es auf diesen Seiten reichlich ausführliche Informationen - und zum ruhigen Nachlesen auch das Buch "Wolf's wahnwitzige Wirtschaftslehre Band III", das Sie im EWK-Verlag bestellen können.

 

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Ach so, eines noch, die Subventionen, die AMD von Bund und Land erhalten hat, um in Dresden eine Chipfabrik zu bauen, hätten auch ausgereicht, die Stadt zu entschulden, aber da war ja auch so ein armer amerikanischer Konzern ...

 

a


* 1949 im
oberfränkischen Neustadt bei Coburg



Egon W. Kreutzer
der Verfasser dieses Artikels
Viele grundsätzliche Einsichten und Forderungen finden Sie in
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