Paukenschlag
am Donnerstag
No. 10 /2014
vom 20. März 2014


Kommentare zum Zeitgeschehen
von Egon W. Kreutzer

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Druckversion: Sigbert Döring
Gedanken zur Mietpreisbremse
 
 
Gedanken
zur Mietpreisbremse
 
Heiko Maas ist vorgeprescht und hat einen Gesetzentwurf zur Mietpreisbremse vorgelegt.
 
Sie erinnern sich, das war eines der Themen im Bundestagswahlkampf und so positiv besetzt, dass man die GroKo einfach wählen musste, wenn man sich statt der Mietpreisbremse nicht den Wetschi-Tee einschenken lassen wollte.
 
Nun hat Maas Zahlen auf den Tisch gelegt, mit denen die Größe der sozialen Großtat verdeutlicht werden soll:
 
Alleine 571 Millionen Euro werden Deutschlands Mieter künftig an Maklerprovisionen einsparen, weil nur noch der zahlen soll, der den Makler bestellt - also der Vermieter.
 
Weitere 282,8 Millionen (man beachte die Genauigkeit der Nachkommastelle!) sollen den Mietern dadurch erspart werden, dass die Festsetzung der Mieten bei Neuvermietung von Bestandswohnungen da gedeckelt werden soll, wo die Bundesländer entsprechend "angespannte" Gebiete ausweisen.
 
 
Beides sind Milchmädchenrechnungen.
 
Selbst wenn das, was Maas vorgelegt hat, nach der Abstimmung mit den übrigen Ministerien unverändert Gesetz werden sollte, wird sich am Mietmarkt in der Bundesrepublik Deutschland nichts verändern.
 
Der sieht nämlich immer noch so aus, wie es die Politik, teils durch Wegfall der Wohnungsbau- und Eigenheimförderung, teils durch Privatisierung einst öffentlichen Wohnungsbesitzes, teils durch die Schaffung des Niedriglohnsektors, teils durch die den Arbeitssuchenden abverlangte Mobilität eingerichtet hat: Total bescheuert.
 
Da, wo preiswerte Wohnungen in großer Zahl benötigt werden, da suchen die Mietinteressenten zwischen den luxussanierten ehemaligen Sozialwohnungen verzweifelt nach einem bezahlbaren Wohnungsangebot - und da, wo Wohnungen in großer Zahl leerstehen, weil die Menschen der Arbeit folgen, die wiederum nicht selten zum Beispiel auch dem "zügigen" Breitbandausbau des Internets gefolgt ist, da suchen die Vermieter ergebnislos nach zahlungsfähigen Mietinteressenten.
 
 
Der Effekt des "Bestellprinzips" bei der Maklercourtage
 
Der Berufsstand des Immobilienmaklers ist schlecht beleumundet. Eine Vielzahl schwarzer Schafe und Glücksritter verstellt dabei den Blick auf jene Makler, die ihr Geschäft durchaus auch seriös betreiben. Zudem macht es die angespannte Lage auf dem Mietmarkt den Maklern leicht, die Vielzahl der Mietinteressenten einfach nur noch als eine "Masse" zu betrachten, aus der die Rosinen herausgepickt werden dürfen.
 
Das Hauptaugenmerk der Makler liegt dabei in diesen Ballungsräumen darauf, immer neue Objekte, egal welcher Güte und Qualität an Land zu ziehen, weil der passende Mieter unter Dutzenden, bisweilen Hunderten von Bewerbern letztlich schnell und ohne große Probleme gefunden werden kann.
 
An dieser Situation ändert das Gesetz nichts.
 
Die Situation wird sich für die Mieter ändern.
Und zwar dramatisch.
 
Die werden nun bei einem Makler vorstellig werden müssen, ihre "Wunschwohnung" in einem Maklervertrag beschreiben und mit ihrer Unterschrift versprechen, bei erfolgreicher Vermittlung eines Mietvertrags die geforderte Courtage an den Makler zu bezahlen.
 
Sie werden aber nicht nur ihre Verpflichtung zur Zahlung unterschreiben, sie werden auch unterschreiben müssen, dass sie sich für die Dauer von drei, sechs oder noch mehr Monaten an diesen Makler binden. Würden sie also während der Laufzeit des Maklervertrags einen Mietvertrag über einen anderen - oder ganz ohne - Makler abschließen, hätten sie dem Makler für dessen Aufwand Schadensersatz zu leisten.
 
Damit werden die Suchmöglichkeiten der Mietinteressenten auf eine Weise eingeschränkt, wie es bis heute kaum vorstellbar war - und trotz dieser Einschränkung werden sie weiterhin die Maklercourtage aufzubringen haben.
 
Auf der anderen Seite werden die Vermieter hofiert wie bisher. Makler werden ihre bestehenden Verbindungen zu Großvermietern pflegen und um Mietwohnungsangebote werben - für Vermieter kostenlos und unverbindlich. Der Makler wird sich dem Vermieter nicht mehr verpflichten, für ihn tätig zu werden, sondern der Vermieter wird sich lediglich bereiterklären, seine Wohnung für eine bestimmte Zeit durch den Makler anbieten zu lassen.
 
Das Geschäftsmodell der Makler wird unverändert weiter laufen, lediglich mit dem Unterschied, dass der Mieter jetzt an "seinen" Makler gebunden ist, während der Vermieter, so er denn will (aber dafür gibt es auf engen Mietmärkten keinerlei Veranlassung) seine Wohnung auch über mehrere Makler anbieten lassen kann.
 
Um dieser Reaktion der Branche zu entgehen, müsste Justizminister Maas ein Gesetz schreiben, das nicht vom Bestellprinzip ausgeht, sondern jeden Mietvertragsabschluss für den Vermieter mit der Geldstrafe einer Maklercourtage belegt. Selbst dann, wenn er seine Wohnung gar nicht selbst angeboten hat, sondern der Makler durch seine Informanten lediglich davon erfahren hat, dass in der Rosenstraße 161 in Kürze eine Wohnung wegen Todesfalles frei wird und von sich aus an den Vermieter herangetreten ist und ihm Mietinteressenten vorgestellt hat.
 
 
Bei einer solchen Regelung könnte man allerdings gleich die GEZ mit dem Einzug einer Maklerprovisionspauschale beaufragen, nämlich immer dann, wenn eine Neubauwohnung fertiggestellt wird und/oder das Einwohnermeldeamt den Umzug eines Mieters amtlich festhält. Die von der GEZ eingesammelten Maklerprovisionspauschalen könnten dann, nach dem Vorbild der GEMA - an die Makler verteilt werden.
 
Spaß beiseite!
 
Die Maklercourtage ist das Entgelt für eine Dienstleistung. Ob sie in ihrer Höhe nun gerechtfertig sein mag, oder nicht, ist ein anderes Thema, das in den Plänen von Maas nicht berührt wird. Also lassen wir es hier auch außer Acht.
 
Dienstleistungen müssen bezahlt werden. Stellen also Kosten dar, die nicht einfach per Gesetz aus der Welt geschafft werden können.
 
Fallen die Kosten beim Vermieter an, wird er versuchen, diese in der Miete an seine Mieter weiterzugeben. Weil er nicht abschätzen kann, wie lange der Mieter in seiner Wohnung bleiben wird, bevor der nächste Mieterwechsel stattfindet, wird er in seiner Kalkulation eher von vielen Mieterwechseln ausgehen, statt von wenigen, und dies wird nicht ohne Auswirkungen auf die ortsübliche Vergleichsmiete bleiben.
 
Die Verlagerung der Maklercourtage auf den Vermieter wird also zweifellos dazu führen, dass die Mieten steigen, und dazu, dass langjährige Mieter, die über zehn, zwanzig oder dreißig Jahre in der gleichen Wohnung bleiben, im Endeffekt in kurzen Zeitabständen indirekt immer wieder für eine Maklerdienstleistung in Anspruch genommen werden, die sie nie benötigt haben.
 
Fallen die Kosten (weiterhin) beim Mieter an, dann nur so oft, wie er den Makler in Anspruch nimmt. Wird er durch das Gesetz und die daraus folgende Veränderung des Maklergebarens jedoch gezwungen, einen Makler mit einem Alleinauftrag auszustatten, engt sich seine Chance, die passende Wohnung zu finden, massiv ein.
Der Vermieter hingegen ist weiterhin nicht genötigt, Vorsorge für allfällige Maklergebühren zu treffen und kann seine Mietpreiskalkulation unverändert lassen. Die Mieten steigen also nicht mehr, als sie sowieso aufgrund der Marktlage steigen würden.
 
 
Der Effekt der Mietpreisbremse
 
Mieterhöhungen in bestehenden Mietverträgen sind sowieso schon gedeckelt.
Nun soll für Neuvermietungen von Bestandswohnungen eine Grenze eingezogen werden, mit der die Miete für den neuen Mieter nur so festgelegt werden kann, dass sie nicht mehr als 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt.
 
Zugleich sollen neu errichtete Wohnungen bei der Erstvermietung von dieser Regelung ausgenommen werden - und Gebiete, in denen der Wohnungsmarkt nicht angespannt ist, sowieso.
 
Der Witz dabei ist allerdings, dass natürlich niemand kontrolliert, ob die Bestandswohnung nun bei Neuvermietung mit der maximal zulässigen Miete angeboten wird, oder nicht. Lediglich wenn der Mieter nach Vertragsabschluss gegen die überhöhte Miete klagen sollte, könnte dies für den Vermieter unter Umständen von Nachteil sein.
 
Abgesehen davon, dass gerade in den Wohnungsmangel-Gebieten die Freude darüber, eine Wohnung, die man gerade noch bezahlen kann, überhaupt gefunden zu haben, meist viel größer ist, als das Verlangen, nach Vertragsabschluss gegen den Vermieter vor Gericht zu ziehen, dass also die Zahl derartiger Fälle eher gering bleiben wird, wird sich der Vermieter, vor allem dann, wenn es um größere Wohnungsbestände geht, abzusichern wissen.
 
Einmal durch eine noch kritischere Mieterauswahl, bei der die Höhe und die Sicherheit des Einkommens noch stärker als bisher schon in den Vordergrund treten werden,
zum anderen durch eine vorsorgliche individuelle Vereinbarung mit dem Mieter, in der dieser versichert, den aktuellen Mietspiegel gesehen zu haben, die Einordnung der Wohnung in die entsprechende Kategorie, wie vom Vermieter vorgenommen, als korrekt zu akzeptieren und mit Vertragsabschluss auf ein Einspruchsrecht dagegen zu verzichten.
 
Die dritte Möglichkeit des Vermieters, seine Mieteinnahmen dennoch in die Höhe zu treiben, besteht in der Vornahme von Renovierungs-, Sanierungs- und Modernisierungsarbeiten vor der Neuvermietung. Das erhöht den Wert der Wohnung im Mietspiegel - und wird sich zumeist innerhalb kurzer Zeit amortisieren.
Die Folge ist, dass sich die Zahl der "preiswerten" Mietwohnungen weiter verringert - denn der Wohnungsneubau soll ja von der Mietpreisbremse generell ausgenommen werden, wird also kaum als Ersatz für verteuerte Bestandswohnung entsprechend preiswerten neuen Wohnraum hervorbringen.
 
 
Fazit
 
Das Justizministerium ist nicht der richtige Akteur, um den Mietwohnungsmarkt in Deutschland wieder zu normalisieren.
 
Wo Knappheit herrscht, bringt die Marktwirtschaft Gewinner und Verlierer hervor, ganz unabhängig davon, mit welchen gesetzlichen Regulierungen versucht wird, dies einzudämmen.
 
Der jetzt vorgelegte Gesetzentwurf wird die Vermietsituation nicht entschärfen, sondern eher leicht verschärfen, und die Kosten für die Mieter nicht mindern, sonder eher zusätzlich in die Höhe treiben.
 
Die zwischen den Zeilen aufgebauten Feindbilder "Makler" und "Vermieter" mögen für Zustimmung und Applaus von breiten Wählerschichten sorgen, aber diese Zustimmung hat ein kurzes Verfallsdatum und zerbröselt spätestens dann, wenn die Kosten für das Wohnen erkennbar weiter gestiegen sein werden.
 
Was Deutschland braucht, ist öffentlich geförderter sozialer Wohnungsbau da, wo der Wohnungsmarkt von den Betongold-Spekulanten dominiert wird.

Doch da haben wir uns lieber eine Schuldenbremse ins Grundgesetz geschrieben und haben für sozialen Wohnungsbau nach Banken- und Euro-Rettung einfach nichts mehr übrig dafür.
 
Was Deutschland zudem bräuchte, um den Run auf Betongold zu bremsen, ist die Hoheit über eine eigene, stabile Währung, wie es die D-Mark war.
 
Doch dafür haben wir den Wechselbalg "Euro" in Pflege genommen - aus dem sich das Kapital jederzeit unter Hinterlassung einer katastrophalen Inflation zurückziehen kann.
 
Was Deutschland vor allem bräuchte, ist eine wache und selbstbewusste Bevölkerung, die sich nicht so leicht ein X für ein U vormachen lässt, sondern von der Regierung die Einhaltung des Amtseides einfordert, nämlich:
.
"Ich schwöre, dass ich meine Kraft dem Wohle des deutschen Volkes widmen, seinen Nutzen mehren, Schaden von ihm wenden, das Grundgesetz und die Gesetze des Bundes wahren und verteidigen, meine Pflichten gewissenhaft erfüllen und Gerechtigkeit gegen jedermann üben werde. So wahr mir Gott helfe."

 

 
Mit etwas Fantasie kann man da durchaus noch den Prozess der europäischen Einigung hineininterpretieren, soweit darin erkennbar ist, dass er dem Wohle des deutschen Volkes dient.
 
Mit noch mehr Fantasie kann man da auch die Euro-Rettung und die Hilfen für die Krisenstaaten hineininterpretieren, sofern man noch Argumente findet, aus denen sich das Wohl des deutschen Volkes herauslesen lässt.
 
Mit einem schon beinahe pathologischem Maß an Fantasie kann man sogar noch sämtliche Auslandseinsätze der Bundeswehr hineininterpretieren, schließlich wurden wir jahrelang so erfolgreich am Hindukusch verteidigt, dass wir die Verteidigung dort wieder abbrechen können, obwohl sich an der Bedrohungslage nichts geändert hat ...
 
Doch dass die beabsichtigte "Mietpreisbremse" den durch den Abbau der öffentlichen Wohnungsbestände verursachten Schaden nun wieder vom deutschen Volke abwenden und darüberhinaus den Nutzen des gleichen Volkes mehren würde,
 
dafür reicht meine Fantasie nicht aus.
 
 
 
Gut, dass wir einen fantasievollen Justizminister haben.
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

 

 
 

 

 

 
 
 
 
 




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