Paukenschlag
am Donnerstag
No. 19 /2016
vom 12. Mai 2016


Kommentare zum Zeitgeschehen von Egon W. Kreutzer

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Druckversion: Sigbert Döring


EILMELDUNG VORAB:

Das Flaggschiff des Springer Verlags, der Lenkwaffenzerstörer WELT, hat heute aus allen Rohren auf Angela Merkels Jolle gefeuert.
Das müssen Sie lesen. Es ist wichtiger als mein Paukenschlag, weil die Wirkung so groß sein wird. Denn von nun ist die Frage nicht mehr, wie die nächsten Bundestagswahlen ausgehen, sondern nur noch, wann sie stattfinden werden.

Wenn Friede Springer diese Serie von vernichtenden Tiefschlägen autorisiert hat, kann sich auch eine Teflon-Angie nicht mehr retten.

Hier geht's direkt zur Hauptkampflinie

 

Und nun zum Paukenschlag:

Wo soziale Wohltaten ankommen
und was sie bewirken
 
Beispiel: Wohnungsmarkt
 
Mit einem Gesetz zur Einführung einer Mietpreisbremse sollte nach Regierungs-Neusprech erreicht werden, dass Wohnraum bezahlbar bleibt. Selbstverständlich sind Neubauten von dieser Mietpreisbremse ausgenommen. Auch wenn schon der Vormieter überhöhte Miete zahlte, muss der Nachmieter tiefer in die Tasche greifen, und jede "umfassende" Renovierung führt dazu, dass der Vermieter statt auf die Bremse aufs Gaspedal treten darf.
 
Man nennt dies "Regulierung" - und Regulierung ist stets schlecht, vor allem wenn man an die unsichtbare Hand des Marktes glaubt.
 
Dieser Glaube hat schließlich dazu geführt, dass die für den Sozialen Wohnungsbau zur Verfügung gestellten Mittel faktisch verschwunden sind - und gleichzeitig mit ihnen hunderttausende von Sozialwohnungen, die zur Sanierung öffentlicher Finanzen zu Spottpreisen Privatanlegern, ja sogar Hedge-Fonds überlassen wurden, von welchen sogar der stramm auf Agenda-Kurs agierende neo (sozial-) liberale Müntefering zu sagen wagte, es handele sich um Heuschrecken.
 
Von Heuschrecken weiß man, dass die Schwärme weiterziehen, wenn das Land kahlgefressen ist. So wirkt nun einmal die unsichtbare Hand des Marktes.
 
Hier, in Deutschland, wird jedoch dafür Sorge getragen, dass den Heuschrecken das Futter niemals ausgeht - und diese Heuschreckenfürsorge taucht ausgerechnet im Sozialetat des Bundeshaushalts auf.
 
Doch beginnen wir die Betrachtung da, wo der erste Schritt getan wurde, nämlich im Frühjahr 2006.
 
Die Stadt Dresden hat damals, vor ziemlich genau 10 Jahren, 48.000 Wohnungen und 1.300 Gewerbe-Einheiten an die US-amerikanische Investmentfirma Fortress, eine so genannte Heuschrecke, verkauft.
 
Damals habe ich vorgerechnet, dass die stadteigene Dresdner Wohnungsbaugesellschaft deutlich höhere Überschüsse erzielt hat, als die Stadt für ihre Schulden an Zinsen aufzubringen hatte, sodass Dresden mit diesem Deal jährlich netto auf mindestens 15 Millionen frei verfügbarer Einnahmen im städtischen Haushalt verzichtet hat, nur um sich das Hundehalsband mit der Aufschrift "Schuldenfrei" umlegen lassen zu dürfen.
 
Die Tragödie hat aber noch einen anderen interessanten Aspekt:
Die Wohnungen wurden nicht etwa zum realistischen Marktpreis abgegeben. Der Kaufpreis, den Fortress zahlte, lag nur bei etwa der Hälfte des tatsächlichen Wertes. Das wiederum sicherte Fortress eine ausgesprochen interessante Rendite, die nach und nach durch Mieterhöhungen, mit und ohne Sanierung, noch weiter in die Höhe getrieben werden konnte.
 
Weitere Details über die Wohnungsverschiebungen hat Gert Flegelskamp im Januar 2006 veröffentlicht. Danke für den Hinweis, lieber Gert! hier
 
Zehn Jahre später, am 14. April 2016
war in den Dresdner Neuesten Nachrichten zu lesen:
.
Trotz aller Bemühungen der vergangenen Jahre, den Wohnungsbau anzukurbeln, stagniert die Zahl der Wohnungen in Dresden. 2003 gab es 295.000 Wohnungen, jetzt sind es 295.400.
Um dem Bedarf nach Wohnraum gerecht zu werden, müssten bis 2020 15.500 Wohnungen neu gebaut werden, mindestens 2600 pro Jahr.

Die Herausforderung liegt darin, bezahlbare Wohnungen anzubieten. 65.000 von 296.000 Haushalten erfüllen die Voraussetzungen für einen Wohnberechtigungsschein, 30.000 Haushalte sind auf Hartz IV angewiesen.
Diesen Bedarf kann der freie Wohnungsmarkt nicht abdecken. Hier muss die Kommune nachsteuern.
 
Ja, den bezahlbaren Wohnraum hat die Stadt fast verschenkt. Dazu inzwischen rund 150 Millionen an Überschüssen. Davon hätte man rund tausend Sozialwohnungen bauen können - und in Anbetracht der seit geraumer Zeit herrschenden Niedrigzinsen, verbunden mit einer sinkenden Zinsbelastung, hätten es mit unveränderten Schulden und einem funktionierenden Wohnungsbauunternehmen auch 2.000 neue Sozialwohnungen sein können.
 
Werfen wir noch einen kurzen Blick auf die Frage, warum so wenig neue Wohnungen entstanden sind.
 
Was würden Sie mit sehr viel Geld in der Tasche tun?
38.000 Wohnungen aus dem Bestand kaufen und dabei neben dem Eigentum am Sachwert noch eine Super-Rendite erzielen, oder stattdessen 10.000 Wohnungen neu bauen und dabei fast keine Rendite erzielen?
 
Ja, wenn es die Alternative auf dem Gebrauchtimmobilienmarkt nicht gegeben hätte, dann hätten Sie vielleicht doch neu gebaut. Ist ja eine sichere Anlage. Aber wenn es die sichere Anlage noch dazu mit hoher Rendite gibt…
 
Es ist also nicht ganz von der Hand zu weisen, dass der Verkauf von Altimmobilien an Spekulanten durchaus dazu beiträgt, den Neubau von Wohnungen auszubremsen. Das anlagesuchende Kapital ist eben nur einmal da!
 
Ich weiß nicht, ob Fortress noch Eigentümer dieser 48.000 Wohnungen ist oder ob Teile oder das ganze Paket inzwischen den Besitzer gewechselt haben, ob Mietshäuser in Wohneigentum aufgeteilt und verkauft wurden, oder nicht, es mir auch egal, denn dies alles macht den Fall nur noch schlimmer als er sowieso schon ist.
 
Gehen wir einfach davon aus, die Heuschrecke sitzt noch auf dem Wohnungsbestand. Da sich die Zahl der Wohnungen in Dresden in den letzten 10 Jahren nicht verändert hat, werden vermutlich die allermeisten Dresdner immer noch in den gleichen Wohnungen leben und für den gleichen Wohnraum Miete zahlen.
 
Dies gilt aber nicht nur für die ehemaligen Dresdner Sozialwohnungen, es gilt für die 114.000 ehemaligen Eisenbahnerwohnungen, es gilt für eine große Zahl kommunaler Wohnungen im gesamten Bundesgebiet und es gilt für viele weitere Wohnungen, die noch privatisiert werden sollen. Der Bund hat z.B. 2014 erklärt alle seine noch im Bestand befindlichen Wohnungen abstoßen zu wollen.
 
Nun schauen wir noch einmal in die Dresdner Neuesten Nachrichten aus dem April diesen Jahres: 65.000 Haushalte hätten Anrecht auf eine Sozialwohnung, 30.000 Haushalte sind auf Hartz IV angewiesen. Wie sieht aber die Situation bundesweit aus? Es gibt ja nicht nur Dresden!
 
Das Statistische Bundesamt weist per Ende Dezember 2014 eine Zahl von 7,55 Millionen Empfängern der sozialen Mindestsicherung aus. Darin sind die ALG II Empfänger ebenso enthalten, wie die Empfänger von Grundsicherung im Alter.
Es kann angenommen werden, dass so ziemlich allen Haushalten, in denen diese 7,55 Millionen Menschen leben, entweder Wohngeld oder Leistungen für Unterkunft und Heizung gezahlt wurden.
 
Um wie viel Geld es sich dabei handelt, findet sich im Haushaltsplan des Bundes für 2016.
Dort wird in der Übersicht der Ausgaben nach Funktionen unter Position 233 der Planansatz für Wohngeld mit 730 Millionen Euro ausgewiesen, und unter Position 252 der Planansatz für Leistungen für Unterkunft und Heizung mit 4,7 Milliarden Euro.
Für die gleichen Positionen wurde im Vorjahr in Summe die gleichen 5,4 Milliarden ausgegeben, wie sie nun wieder im Entwurf stehen. Lediglich die Verteilung zwischen den beiden Positionen hat sich um 200 Millionen Euro verschoben.
 
Das ist eine Menge Geld, und wir dürfen froh sein, in einem Staat zu leben, der so großzügig für die Bedürftigen sorgt.
 
Wie bitte?
 
Die Bedürftigen müssen sich erniedrigen, nicht nur alle Einnahmen und ihr Vermögen, sondern selbst ihre intimsten Verhältnisse offenlegen, um im Antragsverfahren, dem oft genug erst vor den Sozialgerichten nach Einspruch und Klage stattgegeben wird, darum zu betteln, einigermaßen erträglich wohnen zu dürfen - und kaum ist diese Prozedur durchlaufen, ist damit die Rendite der Wohnungseigentümer gesichert!
 
Ja. Es handelt sich nicht um Sozialleistungen für Bedürftige, sondern um Subventionen für Immobilieneigentümer.
 
Wenn man großzügig davon ausgeht, dass etwa 20 Prozent der Leistungen für Unterkunft und Heizung auf Heizung entfallen, dann bleiben immer noch sehr direkte Subventionen - ohne jegliche Verpflichtung der Subventionsempfänger - in Höhe von rund 4,5 Milliarden jährlich übrig.
 
Davon ließen sich jährlich 30.000 Sozialwohnungen auf kommunalen Grundstücken neu errichten, die man ohne Verlust sogar mietfrei (!), also nur gegen Erstattung der Nebenkosten in den Markt werfen könnte. Bevorzugt an Haushalte mit Wohnberechtigungsschein.
 
Es bräuchte keine Mietpreisbremse mehr, wenn der Mietmarkt vom Staat mit den gleichen Mitteln von unten her aufgerollt würde, wie man es beim Arbeitsmarkt getan hat.
 
Ja, natürlich! Was denn sonst?
 
Erst Schröders Großtat, die Schaffung des Niedriglohnsektors in Deutschland, hat das gesamte Lohngefüge nach unten ins Rutschen gebracht.
 
Die Schaffung eines staatlichen Niedrigmiet-Sektors hätte exakt die gleiche Folge!
 
Die Mieten würden Stück für Stück nach unten ziehen. Vor allem da, wo die Investitionskosten bereits amortisiert sind, also die Banken nicht mehr mit Zins- und Tilgungsforderungen letztlich die Kaltmiete bestimmen, ist ungeheuer viel Luft nach unten in den Mieten.
 
Auch das kurz mit ein paar Zahlen:
 
Wer ohne Eigenkapital ein Mietshaus mit 10 Wohnungen zu je 70 Quadratmetern auf eigenem Grund errichtet, muss dafür ungefähr 1,2 Millionen Euro aufwenden. Bei einem Zinssatz von 2 Prozent und einer Tilgungsrate von 5 Prozent p.a. wird eine Annuität in Höhe von 84.000 Euro für die Bank fällig.

Bei einer Kaltmiete von 700 Euro pro Monat und Wohnung, bezahlen die Mieter das Haus dann im Laufe von rund 16 Jahren vollständig ab.
 
Wenn der Eigentümer von Anfang an eine Rendite erzielen möchte, braucht er nur die Tilgung ein wenig strecken, und die Sache ist bei gleicher Miethöhe geritzt.
 
Ja, es fallen Verwaltungsaufwände an. Nicht alle Nebenkosten sind umlagefähig. Hin und wieder werden Reparaturen notwendig, doch im Grunde gilt:
Wenn die Mieter das Haus bezahlt haben, kann der Vermieter mit der Miete sehr weit nach unten gehen. Er wird immer noch ein weitgehend leistungsfreies Einkommen erzielen, und viele Vermieter werden sich lieber mit einem kleineren Ertrag zufrieden geben als das Haus leer stehen und damit sehr schnell verkommen zu lassen.
 
Der Staat sichert also den Vermietern, ob es Private sind oder große Kapitalgesellschaften, durch die Leistungen für Unterkunft und Heizung die Erträge ab.
 
Das trifft aber nicht nur diejenigen Wohnungen, die an Leistungsempfänger vermietet sind. Es trifft alle Wohnungen, weil der Staat die Mietertragsuntergrenze mit diesen Subventionen faktisch zementiert und die Mietpreis-Pyramide der nach Lage und Ausstattung höherwertigen Wohnungen auf diesem Fundament quasi erdbebensicher verankert ist.
 
Ohne diese Subvention bräuchte es keine Mietpreisbremse.
 
Die Mieten würden auf breiter Front von alleine sinken. Dem würde das Sinken der Grundstückspreise folgen und die Gewinne von Bauträgern und deren Vertriebsorganisationen würden ebenfalls sozialverträglich schrumpfen.
Und sollten die Privaten aufhören, in den Wohnungsbau zu investieren, dann wäre es eine der vornehmsten Aufgaben des Staates, mit öffentlichem Sozialen Wohnungsbau die preistreibende Knappheit zu verhindern.
 
 
Was spricht dagegen?
 
Das BIP würde sinken?
Na und? Was macht das, wenn die Zahlen kleiner werden aber der "Wohlstand" der Bürger gerade deswegen wächst?
 
Es gäbe weniger Arbeit?
Na und? Ist es nicht das hehre Ziel des Fortschritts, die Menschen von der Last der Arbeit zu befreien und ihnen die Möglichkeit zu geben, ihre Fähigkeiten frei zu entfalten?
 
Gewinne würden sinken, Aktienkurse einbrechen, feindlichen Übernahmen wäre Tür und Tor geöffnet?
Na und? Hohe Gewinne sind kein moralisch zu rechtfertigendes Ziel, von Aktienkursen ganz zu schweigen - und feindliche Übernahmen könnten durch Gesetze wirksam verhindert werden. Man müsste es nur wollen.
 
Es geht nicht darum, für Otto Normalverbraucher und seine ganze bucklige Verwandtschaft bessere Lebensbedingungen zu schaffen.

Es geht nicht einmal darum, ein würdiges Wohnen in bescheidenen Verhältnissen zu ermöglichen.
 
Fazit
 
Es geht darum, ein Szenario aus Argumenten in die Welt zu setzen, das den schönen Schein des Sozialstaates wohltätig vor die Realität schiebt, in der es nur darum geht, den Kapitaleignern die höchstmögliche Rendite zu sichern.
 
Ob es dafür einen einzigen vernünftigen Grund gibt, weiß ich nicht.

Für sachdienliche Hinweise bin ich daher dankbar.
 
Ähnlichkeiten dieses Resümees mit Schlussfolgerung zur Griechenlandrettung und anderen alternativlosen staatlichen Aktivitäten sind weder zufällig noch beabsichtigt. Sie drängen sich einfach auf.
 
 
 

 

 

 

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 Egon W. Kreutzer

Egon W. Kreutzer, PortraitAutor und Verleger - mit einem außergewöhnlichen Hang zur Nachhaltigkeit, meint:

Kritik muss weder beschönigen noch verharmlosen, weder heucheln noch trösten, um konstruktiv zu sein.

Wirksame Kritik muss in aller Klarheit und mit der gebotenen Schärfe auf allgemeine Anstrengungen zur Veränderung von Sachverhalten und Umständen abzielen.

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 Anker Julie